Sito web per affitti brevi: prenotazioni dirette, CIN e self check-in
Cosa deve avere il sito di un appartamento o di una casa vacanze in affitto breve: calendario sincronizzato con Airbnb e Booking, prezzo per notte senza commissioni, il CIN in ogni annuncio, check-in e identificazione degli ospiti, pagine per gli stranieri.
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Il sito di un appartamento o di una casa vacanze in affitto breve deve mostrare all’ospite, prima che paghi, quali date sono libere, quanto costa il soggiorno nelle sue date, dove si trova esattamente l’alloggio, come avviene il check-in e quali sono le regole della casa. Airbnb e Booking portano nuovi ospiti ma trattengono una commissione su ogni soggiorno; il tuo sito permette a chi torna e a chi ti trova su Google o su Instagram di prenotare direttamente. E dal 1° gennaio 2025 il codice identificativo nazionale, il CIN, va indicato “in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato”: il sito è uno di questi.
Questa guida riguarda appartamenti e case vacanze in città e al mare. Per un agriturismo o un B&B con colazione, ristorante e prodotti dell’azienda, leggi la guida al sito per agriturismi e B&B.
Norme, condizioni delle piattaforme e indicazioni di Google sono state verificate il 12 novembre 2026. Molte regole sugli affitti brevi sono regionali o comunali: controlla quelle del tuo territorio prima di decidere.
Le pagine che servono
Per uno a tre appartamenti bastano poche pagine, ma ognuna deve rispondere a una domanda che altrimenti l’ospite ti farebbe per messaggio.
| Pagina | Cosa contiene | A quale domanda risponde |
|---|---|---|
| Home page | Foto vere dell’alloggio, la città o la spiaggia, il pulsante di prenotazione e il CIN. | “È il posto che cerchiamo?” |
| Una pagina per ogni appartamento | Foto di ogni stanza, letti, posti, cucina, aria condizionata, balcone, Wi-Fi, parcheggio e prezzo “a partire da”. | “Dove dormiremo e cosa c’è dentro?” |
| Calendario e prezzi | Date libere, prezzi per stagione, soggiorno minimo, pulizie, imposta di soggiorno e condizioni di cancellazione. | “Quanto costa nelle nostre date?” |
| Dove siamo | Mappa, minuti a piedi dalla spiaggia o dal centro, ZTL e parcheggio, come arrivare da stazione e aeroporto. | “Come arriviamo e quanto è lontano?” |
| Regole della casa | Orari di arrivo e partenza, silenzio, fumo, animali, numero di ospiti e cauzione. | “Cosa è permesso?” |
| Domande frequenti e contatti | Le risposte che scrivi più spesso su WhatsApp, telefono con prefisso +39 ed email. | “A chi scriviamo se qualcosa non va?” |
Non nascondere il prezzo dietro un pulsante “Scrivici”. Gli ospiti confrontano più alloggi insieme e passano oltre quando un sito non lo mostra. Scrivi anche cosa è incluso: pulizie finali, biancheria, ombrellone e lettini o posto auto.
Calendario e prezzo per notte
Il primo rischio della prenotazione diretta è l’overbooking: la stessa notte venduta su Airbnb e sul tuo sito. Il calendario del sito va collegato alle piattaforme in uno di questi modi:
| Metodo | Come funziona | Quando conviene | Cosa controllare |
|---|---|---|---|
| Calendario collegato via iCal | Airbnb e Booking forniscono un link al calendario da aggiungere al booking engine del sito, e viceversa. | Uno o due appartamenti, poche prenotazioni dirette. | Non è istantaneo: secondo Airbnb i calendari collegati si aggiornano in momenti diversi e si possono aggiornare a mano. |
| Channel manager | Sincronizza date, prezzi e prenotazioni tra piattaforme e sito. | Tre o più unità, o prezzi che cambi spesso. | Costo per unità, collegamento con Airbnb e Booking, invio dei dati ad Alloggiati Web. |
| Richiesta con modulo o WhatsApp | L’ospite invia le date; tu confermi e chiudi le date sulle piattaforme. | Quando le prenotazioni dirette sono rare. | Rispondere in giornata: una richiesta senza risposta è una prenotazione persa. |
Il prezzo sul sito non ha la commissione della piattaforma, ma la prenotazione diretta ha i suoi costi: booking engine, commissioni sulle carte, tempo per i messaggi. In Italia, come nel resto dello Spazio economico europeo, Booking non può imporre la parità tariffaria con il tuo sito: lo spieghiamo in Booking e il prezzo sul tuo sito, insieme a quanto fanno risparmiare e quanto costano le prenotazioni dirette.
Mostra il totale per le date scelte, con pulizie e altre voci, non solo il prezzo per notte. Se il Comune applica l’imposta di soggiorno, indica quanto è e se si paga a parte all’arrivo.
Il CIN sul sito e negli annunci
L’articolo 13-ter del DL 145/2023 chiede a chi propone o concede in locazione per finalità turistiche o breve un’unità a uso abitativo di esporre il CIN “all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento” e di indicarlo “in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato” (comma 6). Il termine per ottenerlo, dopo la proroga comunicata dal Ministero del Turismo il 22 ottobre 2024, è stato il 1° gennaio 2025.
- Come si ottiene: il CIN lo assegna il Ministero del Turismo tramite la banca dati nazionale (BDSR), con una dichiarazione sostitutiva sui dati catastali e sui requisiti di sicurezza (comma 3). Dove la Regione assegna un proprio codice, il CIN nasce dalla sua ricodifica (comma 2).
- Le sanzioni: da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione e indicazione, in relazione alle dimensioni dell’immobile (comma 9).
- La sicurezza: tutte le unità devono avere rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili, almeno uno per piano (comma 7).
- L’attività d’impresa: chi affitta in forma imprenditoriale, direttamente o tramite intermediario, presenta la SCIA al SUAP del Comune (comma 8).
Sul sito, ogni unità mostra il suo CIN vicino al prezzo o al pulsante di prenotazione; aggiungilo anche nel piè di pagina, nell’email di conferma e negli annunci sui social. Controlla che lo stesso appartamento abbia lo stesso codice su Airbnb, Booking e sul sito. Questa sezione non è una consulenza legale.
Check-in e identificazione degli ospiti
Chi affitta deve comunicare le generalità degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, entro 24 ore dall’arrivo (art. 109 TULPS). Sul check-in da remoto c’è un punto da conoscere: con la sentenza n. 9101/2025, ribaltando il TAR Lazio, il Consiglio di Stato ha dato ragione al Viminale sulla circolare che chiede di identificare gli ospiti di persona, o con un collegamento video in tempo reale, prima dell’accesso; la sola keybox non basta, e alcuni Comuni ne limitano l’uso (idealista). Verifica le regole vigenti e quelle del tuo Comune prima di promettere un check-in “senza incontro”.
Le istruzioni di accesso non vanno sulla pagina pubblica. Il sito spiega come avviene il check-in e da che ora; le istruzioni complete partono dopo la prenotazione:
- indirizzo esatto e posizione sulla mappa;
- foto del portone, dell’ascensore e della porta;
- piano, interno e modalità di identificazione;
- Wi-Fi, aria condizionata, acqua calda e raccolta differenziata;
- un numero per le emergenze.
Raccogli i dati dei documenti con un modulo sicuro e conservali solo per il tempo necessario, nel rispetto del GDPR. Non chiedere foto dei passaporti in una chat di cui non controlli l’accesso.
Regole, pagamenti e cauzione
Le regole della casa evitano molte discussioni quando sono scritte prima della prenotazione, non a ospite già arrivato. Scrivi in breve:
- orari di arrivo e partenza, e se è possibile arrivare prima;
- numero massimo di ospiti e se sono ammessi visitatori;
- orari di silenzio, fumo, animali e feste;
- chi paga i danni e come viene restituita la cauzione;
- condizioni di cancellazione: fino a quando e quanto viene rimborsato.
Per l’acconto puoi usare il pagamento con carta del booking engine, un link di pagamento o un bonifico. Scrivi sul sito quanto si paga in anticipo, quando si salda e come viene trattenuta e restituita la cauzione. Per la tassazione dei canoni, cedolare secca o reddito d’impresa, rivolgiti al commercialista.
Le pagine per gli ospiti stranieri
Molti ospiti degli affitti brevi arrivano dall’estero e leggono il sito in inglese o nella propria lingua. Google mostra la versione in inglese quando esiste; un pulsante di traduzione automatica non crea pagine che Google possa trovare.
Traduci tutto il sito, non solo i titoli: descrizione dell’appartamento, regole, condizioni di cancellazione, istruzioni per il check-in e testo alternativo delle foto. Ogni lingua ha i suoi indirizzi, come /en/, e il selettore porta allo stesso appartamento. Come costruire e aggiornare le versioni lo spieghiamo nella guida al sito web multilingua.
Scrivi il telefono con il prefisso +39 e indica in quali lingue rispondi: l’ospite che lo sa prima di prenotare non ha sorprese quando ti scrive.
Foto, recensioni e Google
- Le foto: almeno una per ogni stanza, il bagno, la cucina, il balcone e la vista, più il portone e il parcheggio. Scattale con luce di giorno e le stanze in ordine. Per ogni foto scrivi un testo alternativo che descriva cosa mostra: lo leggono gli screen reader e lo usa Google.
- Il Profilo dell’attività su Google: le regole di idoneità escludono gli immobili in affitto come case vacanze e appartamenti. È idoneo l’ufficio di chi gestisce immobili, se ha un indirizzo e un orario in cui riceve i clienti.
- Gli affitti nella ricerca di Google: Google mostra le case vacanze nei risultati di viaggio, ma secondo la sua pagina di assistenza gli immobili di singoli proprietari non sono idonei direttamente. Compaiono le società di gestione registrate con un sito di prenotazione e le piattaforme collegate a Google. Per chi ha un solo appartamento, il sito viene trovato soprattutto da chi cerca il nome dell’alloggio.
- Le recensioni: quelle di Airbnb e Booking restano sulla piattaforma. Metti sul sito il link al tuo profilo, così l’ospite le legge da sé. Dopo un soggiorno diretto, manda un breve messaggio e chiedi un parere. Se hai un ufficio con profilo su Google, leggi come ottenere più recensioni su Google.
Esempio illustrativo: due appartamenti a Lecce
Una proprietaria ha due appartamenti nel centro di Lecce, un bilocale e un trilocale. La maggior parte delle prenotazioni arriva da Booking e Airbnb, mentre gli ospiti che tornano le scrivono su WhatsApp. Costruisce un sito in italiano e inglese, con una pagina per appartamento, foto di ogni stanza, i minuti a piedi dal centro e i prezzi per tre stagioni.
Il calendario è collegato alle due piattaforme via iCal; in alta stagione conferma a mano le richieste dirette entro un’ora. Il CIN di ogni appartamento compare accanto al prezzo, nel piè di pagina e nell’email di conferma, ed è esposto all’esterno dello stabile. All’arrivo identifica gli ospiti con una videochiamata, poi invia i dati ad Alloggiati Web; il codice della serratura vale per le date del soggiorno. Sul sito offre un prezzo più basso a chi prenota direttamente. A fine stagione confronta quante notti sono arrivate direttamente e quanta commissione ha risparmiato.
Checklist
- Ogni appartamento ha la sua pagina, con foto vere, posti letto e cosa è incluso?
- Il sito mostra il totale per le date scelte, con pulizie e imposta di soggiorno?
- Il calendario è collegato ad Airbnb e Booking, e sai con quanto ritardo si aggiorna?
- Il CIN compare accanto al prezzo di ogni unità, nel piè di pagina e in ogni annuncio?
- Rilevatori di gas e monossido ed estintori sono installati e funzionanti?
- Hai un modo per identificare gli ospiti e inviare i dati ad Alloggiati Web entro 24 ore?
- Regole, cauzione e cancellazione sono scritte prima del pulsante di prenotazione?
- Le pagine in inglese sono complete, comprese regole e testo alternativo delle foto?
Domande frequenti
Serve un sito se sono già su Airbnb e Booking?
Le piattaforme portano nuovi ospiti. Il sito serve a chi torna, a chi ti trova su Instagram o su Google e a chi cerca il nome dell’alloggio prima di prenotare. In Italia, senza obblighi di parità, puoi anche offrire sul sito un prezzo migliore.
Il CIN va messo anche sul mio sito?
La norma parla di “ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato”. Il sito non è citato espressamente, ma una pagina con prezzi e prenotazione è un annuncio: mostra il CIN di ogni unità.
Posso fare il check-in senza incontrare l’ospite?
Dopo la sentenza del Consiglio di Stato, l’identificazione va fatta di persona o con un collegamento video in tempo reale. Verifica le regole vigenti e quelle del tuo Comune, soprattutto sull’uso delle keybox.
Come evito l’overbooking senza channel manager?
Collega i calendari via iCal in entrambe le direzioni, aggiornali quando ricevi una prenotazione diretta e conferma a mano le richieste per date vicine. Con tre o più unità, un channel manager di solito ripaga il suo costo.
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